CONSEIL MUNICIPAL : VANVES SE DOTER D’OUTILS POUR MAITRISER SES TERRAINS EN MUTATION

L’un des points forts du dernier conseil municipal de Vanves le 28 Mai dernier était le débat sur les résultats de l’application du PLU (Plan Local d’Urbanisme) adopté le 22 Juin 2011, au regard de la satisfaction des besoins en logement. Françoise Djian maire adjoint chargé du logement a rappelé les objectifs fixés dans le PLU qui s’articulaient autour de 5 axes dont celui de « relever le défi d’une offre renforcée en logements », en favorisant la diversité des logements, la mixité sociale au sein des quartiers, l’émergence d’un parc de logements « durable » et ceux du PLH (Plan Local de l’Habitat) dans le cadre de GPSO  : construire 523 logements sur 6 ans, soit 90 par an en moyenne. Et elle a présenté les résultats de cette étude sur la période 2011-13 qui a été suivi d’un débat court et succint alors qu’à une certaine période, le conseil municipal en aurait débattu beaucoup plus longtemps. D’autant plus que ce bilan, s’est accompagné d’une convention avec l’EPF 92 (Etablissement Public Foncier des Hauts de seine) qui permettra à la ville d’intervenir sur les terrains en mutation et d’exercer un droit de préemption urbain renforcé comme l’y a autorisé le Conseil Municipal.

Anne Laure Mondon (PS) a demandé au Maire « comment il pourrait atteindre 25% de logements sociaux en 2020 ? ». Boris Amoroz (FdeG/PC) a insisté sur la nécessite d’atteindre 30% de logements sociaux, et à travers le PLU de lutter contre la spéculation foncière  « car les logements à Vanves sont inaccessibles, et notamment autour de la future gare de Grand Paris Express », relayé » par Lucile Schmid (EELV) qui a demandé d’avoir une vue à long terme dans l’aménagement de ce quartier de la gare GPE, surtout avec les tensions sur le foncier qui ne manqueront pas de se produire : « il faut préserver notre mixité sociale qui est forte » a-t-elle demandée. « Notre taux de logements sociaux va augmenter, et atteindre cet objectif de 25%. Mais ce qui est inquiétant est la fragilisation des familles pour faire face aux charges du logement » a répondu Bernard Gauducheau (UDI). Qui a reconnu « qu’on a eu moins de constructions en 2013, mais on n’a pas énormément de foncier. Et quand on en a, certains  préfèrent ne pas le commercialiser pour des raisons conjoncturelles ».  

Le bilan sur la période 2011-13 montre que le nombre de logements autorisés est de 341 logements soit une moyenne de 113 logements par an  alors que les trois années précédentes (2008-11), ils n’étaient que 194 logements soit une moyenne de 65 par an. La progression du nombre de logements autorisés est particulièrement marquée à partir de 2012, « année à partir de laquelle le PLU produit véritablement ses effets en raison du délai d’instructions des autorisations d’urbanisme ». Progression confirmée en 2013 (+48,33% du nombre de logements neufs autorisés entre 2012 -13). Malgré un contexte immobilier défavorable (avec une diminution de 17,66% du nombre de logements autorisés en Ile de France) qui se fait ressentir à Vanves pour les six premier mois de 2014. « Pour 2014, si un seul nouveau logement a été autorisé au cours du premier trimestre, les dossiers en cours d’instruction portent sur 19 logements. Plusieurs terrains ont fait l’objet de promesses de vente et le dépôt des permis de construire représente un total de 50 logements. Ainsi le nombre de logements autorisés en 2014 pourrait être de 80 environ ».

Deux autres sources chiffrées donnent une idée du rythme de construction : Les logements commencés (à être construit) qui s’élévent à 232 dans la période 2011-13 soit une moyenne de 77 logements par an, donc un rythme de construction nettement supérieur à celui de 40 logements par an entre 2000 et 2007 et 49 entre 2008 et 2010. « Avec 141 logements commencés en 2013, les effets du PLU sur la construction de logements sont nettement démontrés et ce malgré un contexte immobilier plutôt défavorable ». Et les logements achevés : Sur les 33 logements autorisés en 2011 après l’entrée envigueur du PLU,  seul 1 logement est aujourd’hui ahevé. Par contre 109 devraient être livrés en 2014.

MAITRISE DES TERRAINS MUTABLES

La totalité de ces logements sont réalisés dans le diffus à cause de l’absence de secteurs opérationnels, même si le rapport sur le PLU avait montré que les choix effectués en en terme de zonage, avaient augmentés les potentialités de construction sur des terrains identifiés comme mutables par la DDE (direction Départementale de l’Equipement) lors d’une étude menée en 2008 : Seul parmi ses terrains, la propriété du Rosier du Rosier a fait l’objet d’un permis de construire délivré au Secours Catholique pour 100 logements locatifs sociaux autorisés.   Le bail devrait être signé à la mi Juin avec Toit et Joie, ce qui permettrait de commencer les travaux qui devraient durer deux ans, à la fin de cette année.  Le terrain enserré par les rues René Coche-Aristide Briand-Diderot n’a pas encore l’objet de permis de construire, mais la consultation engagée par la ville pour la cession de ces propriétés confirme que ce site  pourrait accueillir 156 logements dont 36 sociaux. 

D’autres terrains sont concernés comme le 31 rue d’Issy, le 39 rue Sadi Carnot, le 28 rue René sahors et le 25 avenue Victor Basch mais ne  sont pas encore disponible à cause d’une difficile mobilisation du foncier (successions, refus…). Ils ont été identifiés grâce notamment à l’aide de l’Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine (EPF92) sur lesquels cet établissement pourrait intervenir pour faciliter la mise en œuvre de projets, tout en préservant la mixité sociale. Tout comme un autre emprise mutable à moyen terme composée de 4 propriétés à l’angle des rues Raymond Marcheron et des Fréres Chapelles. C’est pourquoi la ville de Vanves a décidé de passer une convention avec l’EPF 92  qui l’accompagnera ainsi sur ces terrains mutables, et  le secteur de la future gare du Grand Paris Express à la pointe sud ouest du territoire communal. Enfin le Conseil Municipal a renforcé son droit de préemption urbain sur ces terrains, secteur d’intervention de l’EPF 92,  qui lui permettra d’acquérir prioritairement ces biens immobiliers s’ils sont mis en vente

PAVILLONS ET LOGEMENTS SOCIAUX

La part du logement individuel dans cette construction neuve est très faible (6,98% en 2011 soit 3 pavillons, 0% en 2012 et 2,25% en 2013 soit 4 pavillons) tout comme durant la période 2000-07 (3,40 pavillons par an). Par contre beaucoup plus de pavillons ont été agrandis dans la période 2011-13  (31 dont 11 en 2011, 9 en 2012 et 11 en 2013).   La part du logement social, sachant que Vanves dispose de 3008 logements sociaux (23,46%) s’élève à 108 logements sociaux neufs autorisés pour la période 2011-13 ( 8 PLS en cours de construction rue René Coche, 100 logements PLA dans le projet du Secours Catholique) sur 341 logements autorisés, soit 31,67% de la construction neuve. Enfin, les nouveaux dispositions du PLU aux abords des grands axes et de la gare de Vanves Malakoff (les programmes comptant plus de 1500 m2 de  plancher doivent prévoir au moins 25% de logements locatifs)  ont été mis en œuvre dans le cadre du projet à l’angle des rues d’Issy et Pruvot face aux Bénédictines (avec 11 logements réservés à des primo-accédants éligibles à un prêt à taux zéro PTZ+). La réhabilitation du 50 rue J.Bleuzen(angle av.de Verdun) permettra de créer 6 logements sociaux financés en PLS. 

VANVES ET GPSO (Suite et fin) - UN OBJECTIF : L’AIDE A L’HABITAT ET AUX COPROPRIETES DEGRADES

Deux conseils communautaires se sont tenus autour de la trêve des confiseurs, le 8 Janvier pour procéder à l’installation des représentants des deux nouvelles villes qui ont rejoint GPSO, Velizy et Marnes La Coquette et surtout le le 19 décembre pour examiner 60 délibérations diverses et variées dont une grande partie concernait l’habitat, avec une communication sur le bilan 2012 de l’observatoire de l’Habitat 2012, et les aides consacrés à la réhabilitation de l’habitat dégradé

MARCHE IMMOBILIER TENDU

Le plus morceaux a été bien sûr l’habitat et le logement avec la présentation du bilan 2012 de l’observatoire de l’habitat 2012 de GPSO (Grand Paris Seine Ouest) : Cette année là s’est caractérisé par un marché immobilier tendu révélateur de la forte attractivité de son territoire et de sa qualité de vie. Le prix médian d’un appartement ancien s’élévait à 325 800 € (soit 6 260 € le m2), et d’un appartement neuf à 446 000 € (soit 7 920 € le m2). 1795 logements ont été mis en chantier dont 32% sont construits en secteur diffus, c’est à dire hors secteur opérationnel (ZAC…). GPSO comptait 28 112 logements locatifs sociaux soit 19,73%, le développement du parc social constituant un enjeu majeur pour cette communauté urbaine, et notamment pour Boulogne et Ville d’Avray sous la menace de pénalités financières. Les PLH préconisent la réalisation de 625 logements sociaux par an, sachant qu’elle compte 9 690 demandeurs de logements. 75 logements sociaux ont obtenu l’agrément du conseil Général, délégataire des aides à la pierre de l’Etat pour la dernière année en 2012, les subventions accordées par  GPSO aux bailleurs sociaux qui ont portés ces projets s’étant élevés à 2,2 M€. Elle a orienté les bailleurs vers la réalisation de programmes mixant les financements PLAI (8% des logements agrées), PLUS (33%) et PLS (59%).  

L’HABITAT A VANVES EN 2012

Vanves avec 27 134 habitants comptait 14 413 logements en 2012 dont 88% de résidence principales (92% de logements collectifs et 8% de logements individuels), 6% de logements vacants, 4% de résidences secondaires et 2% de meublés. Sur ses 14 413 logements, 2 983 sont sociaux soit 23,66%. Le nombre moyen de pièces par logement est de 2,9 à Vanves et leur surface moyenne est inférieure à 54 m2 pour 48 à 51% des logements. 30 logements nouveaux ont été construits en 2012. 319 appartements anciens, 6 appartements neufs, et 20 maisons anciennes ont été vendus en 2012. Le prix médian d’un appartement ancien se monte à 5660 € le m2, d’un appartement neuf à 6 830 € le m2. Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) médian se situe sur le territoire de GPSO se situe entre 27 598 à Vanves et 37 180 € à Ville d’Avray (26 122 € dans le 92). Vanves fait partie des villes qui se caractérisent par un fort taux de locataire (plus de 50%) comme Boulogne et Issy, 

AIDES A L’HABITAT DEGRADE

GPSO a refondu les plafonds d’éligibilité des propriétaires occupants pour les opérations Habitat Qualité afin de recevoir les aides de l’ANAH  dont a bénéficié Vanves dans son centre Ancien, et a engagé un diagnostic de l’habitat privé afin d’identifier la présence d’habitat dégradé,  recenser les copropriétés les plus dégradées et cumulant des difficultés sociales, techniques et de gestion (20 à Issy, Meudon et Vanves) afin de leur venir en aide dans le cadre d’un programme OPAH-Copropriété. Ce fut déjà le cas pour le 2 place du Maréchal de Lattre de Tassigny et le 85 rue J.Bleuzen, et ce devait l’être pour les 2 rue Gaudray, 33 rue d’Issy, 14 rue Louis Dadenne et 1 rue Solférino. Enfin, la Communauté Urbaine œuvre en faveur de l’adaptation des logements des personnes âgées et/ou handicapées afin de favoriser leur maintien à domicile : Ainsi GPSO prend en charge l’intervention d’un ergothérapeute au domicile de la personne, puis accorde une aide financière d’un montant de 3000 € pour la réalisation des travaux (11 182 € en 2012 pour un montant global de travaux de 39 905 €. 3 Vanvéens en ont bénéficié au dernier trimestre 2013

COPROPRIETES DEGRADEES :

Dans le cadre de l’opération, Habitat Qualité 2012-16 (OHQ), 4 immeubles ont été accompagné dans le cadre du Programme d’Intérêt Général,  3 immeubles sont préconisés pour être accompagnés dans le cadre d’une « OPAH Copropriété » et 11 immeubles repérés en attente de diagnostic à Vanves. Pour  les quatre copropriétés,  2 rue Gaudray, 33 rue d’Issy, 14 rue Louis Dadenne et 1 rue Solférino, les situations sont diverses et semblables à la fois : Tout d’abord une gestion instable avec des changements fréquents de syndics. Et lorsque ce n’est pas un copropriétaire qui fait la loi empêchant toute évolution et tous travaux, ou des copropriétaires qui s’y sont opposés tout en reconnaissant la nécessité de ces travaux, ce sont les impayés de loyers généralement chroniques qui pésent lourds (-jusqu’à 46% dans une copropriété)  ou l’incapacité de certains copropriétaires à financer des quote-parts très importants pour les réaliser, car certains se sont endettés pour acheter leur logement, ou parce qu’il n’y a pas eu anticipation. Ensuite, l’état du bâti réparti pour chaque copropriété entre plusieurs bâtiments avec un bâtiment en façade, une cour… qui peut aller notamment pour l’une des copropriétés, jusqu’à un bâtiment frappé d’un arrêté de péril et d’une interdiction d’habiter à cause de graves désordres structurels. Le constat est similaire pour tous : Mauvais état des façades,  Murs humides, infiltrations par les conduits de cheminées, état de vétusté des réseaux notamment d’alimentation en eau avec du plomb. Enfin, le coût élevé des taux importants à engager sur les parties communes qui se varient là de 24 000 € à  35 000 €, sans parler des parties privatives, l’un des immeubles ayant des familles vivant en précarité énergétique avec des enfants.

LA FONDERIE A VANVES : UNE REFERENCE DE L’HABITAT PARTICIPATIF DEPUIS 25 ANS

 

Vanves est un peu regardé comme un modèle dans le petit milieu de l’habitat participatif, en étant devenu une référence avec « la Fonderie ».A un moment où le gouvernement souhaite accompagner et sécuriser l’habitat participatif alors que « ce mouvement est resté longtemps confidentiel et associé à un militantisme marginal, il  trouve aujourd’hui des échos positifs dans le milieu institutionnel et les collectivités qui s’engagent en proposant des terrains » constatait l’IAU IDF (L’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile de France)  « L’habitat participatif peut se définir comme l’implication d’un groupe d’habitants dans la conception, la construction, la gestion de leur logement. Il s’agit de mutualiser les ressources (financières, culturelles, idéologiques) afin de créer un cadre de vie partagé entre sphère privée et espaces communs ». Ce qui permet d’avoir un panel d’approches multiples, à chaque projet de revendiquer une certaine singularité, avec quelques fondamentaux communs touchant au développement durable (mixité sociale et générationnelle, gestion responsable  des ressources, économie sociale et solidaire, mutualisation).  Des communes ont inscrit l’habitat participatif dans leur agenda 21 ou leur PLH sous la forme d’objectif mais aussi de fiche-action, et un réseau national des collectivités en matière d’habitat participatif a été constitué en 2010 regroupant une vingtaine de collectivités. La loi ALUR l’institutionnalise en créant deux types de société, la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion proches des idéaux types structurant le paysage de l’habitat participatif. « Cette institutionnalisation devrait permettre de sécuriser les procédures, d’accélérer les processus etc…tout en pérennisant cet habitat participatif avec le risque d’un appauvrissement de la dimension créative et innovante portée par l’initiative habitante » 

 

 « La Fonderie » de Vanves est un véritable petit havre de paix depuis plus de 25 ans qui regroupe une dizaine de logements de toutes tailles et de formes différentes, avec une sécheuse collective, deux chambres d’amis, deux salles de réunions, un jardin et deux composts. Cet habitat participatif est né d’un projet entre 3 amis dont Marc Lipinski, Président de l’ARENE (Agence Régionale de l’environnement et des Economies d’Energies) et ex-vice président Universités et Recherches de la Région (2004-10), lors d’un raïd sur l’Himalaya dans les années 70. 20 ans plus tard, il se concrétisait tout simplement parce que « ma compagne ne se voyait pas vivre à Paris et qu’il n’était pas question que je quitte la région parisienne. On s’est dit qu’il fallait créer quelque chose d’original qui nous convienne, un habitat avec des espaces privés et communs, un jardin… Nous l’avons monté à un moment où le contexte était particulier avec la loi Quilliot en 1982 » raconte t-il. Avec ses copains, il a trouvé une ancienne fonderie dénommée « Le Bronze Intégral », fermée depuis 7 ans, situé entre le cimetière et un immeuble donnant sur la rue Jean Bleuzen qu’un promoteur voulait réhabiliter mais sans toucher à l’usine après avoir dû acheter le tout « pour rénover et vendre en appartements la partie immeuble, l’usine ne l’intéressant pas du tout. En fait, il n’avait pas d’argent. Il avait signé une promesse d’achat sans mettre un sou dedans, finançant sa propre opération en nous vendant l’usine »

 

Un long processus s’est engagé car il fallait  créer une société et monter la structure juridique - chacun est propriétaire de parts de la société, et donc d’un logement et d’un parking -  faire démolir une partie de l’usine seulement pour pouvoir reconstruire, à cause des régles du PLU de l’époque (POS),   trouver un architecte, négocier collectivement avec les banques pour des prêts individuels, grâce à l’agence de la société Générale de Vanves, faire construire (à partir de 1985) en veillant de près sur les entreprises choisies : « Le grand danger de ce genre d’opérations, est que, si une entreprise est défaillante, tout s’arrête. Et on ne pouvait pas se le permettre parce qu’on n’avait pas du tout de moyens financiers pour tenir le coup » indique t-il. Le chantier s’est terminé en 1987. « Nous avons réussi à concevoir un bâtiment original constitué d’appartements différents, un seul étant sur un niveau, les autres étant en duplex et même triplex »

 

«  Ce n’est pas différent d’une copropriété, sauf que nous avons plus de choses en commun. Nous n’avons pas de syndics, nous sommes très autonome, faisant tout nous même. On prend les grandes décisions ensemble, on se réunit quand on a besoin. Pour le ravalement nous avons sélectionné l’entreprise, en organisant les travaux. Nous avons pris une entreprise d’insertion pour les poubelles. Nous entretenons nous même le jardin.  Comme nous avons 4 appartements avec cheminée, nous organisons une livraison collective de bois par an.  Les caves sont individuelles, pas clos du tout, avec une cave à vin collective avec des racks individuels. Un cahier de réservations est tenu par l’un d’entre nous pour les deux chambres de passages et les salles de réunions. Nous sommes  des gens assez simples, de bonne volonté, pas trop compliqué. Tout marche entre nous sur la confiance » indique t-il en reconnaissant qu’ils n’ont pas installés de digicodes « car on n’a pas de porte (cochére). Le café (Le bristol) monte la garde ! ».

 

25 ans après, il y a même eu des déménagements, et les nouveaux habitants sont aux anges car il y a une réelle qualité de vie. Marc Lipinski reconnait « qu’on est un peu regardé comme des modèles dans le petit milieu de l’habitat participatif, en étant devenu une référence.  Il est intéressant que la loi favorise l’habitat participatif grâce à des gens comme Cecile Duflot qui est venu ici souvent, et bien d’autres »