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marché immobilier

  • LE MARCHE IMMOBILIER DE VANVES DANS LE NEUF : AU DETRIMENT DE SUPERBES PAVILLONS

    Dans le neuf, six programmes sont en cours de constructions, généralement à l’emplacement de superbes pavillons comme c’est le cas devant l’hôtel de ville, où ses promoteurs espèrent attirer les acquéreurs avec de grandes surfaces. D’autres projets sont en projet comme l’a indiqué le maire de Vanves lors du séminaire de Mercredi dernier, en citant le haut de la rue A.Fratacci, à l’emplacement du groupe de magasin comprenant le marchand de journaux, ou avenue V.Hugo.

    Le groupe Accueil Immobilier aurait  écoulé 17 appartements sur 36 à un prix moyen de 8.000 €/le m2. Le chantier est avancé, puisque la démolition du pavillon, avec ses arbres magnifiques s’est déroulée durant la période estivale. Une opération lancée bien après le projet de Legendre Immobilier à l’emplacement des bâtiments occupés par le conservatoire de musique et la boutique/Pavillon de l’OGF. Le conseil municipal du 27 Septembre dernier a décidé l’acquisition dans ce nouvel immeuble du local de 520 m2 prévu au rez de chaussée, afin d’aménager un espace de lectures et d’études sur place pour les jeunes inscrits à la bibliothéque, en y incluant le petit jardin de 203 m2 derrière.

    Boris Amoroz (FG/PC) a rappelé qu’il avait voté contre « car il y avait autre chose à faire », Gabtriel Attal (LRM) que l’opposition avait émis des réserves. « On n’a pas l’intention de laisser libre à la spéculation sur la commune. Mais il y aune forte demande en matière de logements. Dans un tel site, il est vrai qu’on aurait pu faire un équipement public. Compte de l’évolution des choses, on a fait le choix de réserver 560 m2 pour étendre la bibliothèque, de l’acquérir en le finançant grâce aux produits de la vente de ses terrains, comme on l’a fait avec la Poste (place de l’Insurrection) » a expliqué le maire en ajoutant : « L’objectif est d’éviter de faire peser les charges sur les vanvéens »

     

  • LE MARCHE IMMOBILIER DE VANVES DANS L’ANCIEN : DES RECORDS AUTOUR DU LYCEE

    Il est intéressant de noter que le secteur sud-ouest de la ville, où se trouve le triangle d’or du Clos Montholon, proche de Clamart avec la future station du Grand Paris Express, et loin des commerces et des transports, n’intéresse pas, pour l’instant, de possibles acquéreurs en dehors des promoteurs qui font monter la pression, comme l’ont noté les professionnels de l’immobilier lors des dernières enquêtes menées par les magazines dans leur spécial immobilier. «Nos acheteurs sont des Parisiens qui ont l'habitude d'avoir une station de métro et des boutiques au pied de leur immeuble, préférent plutôt les quartiers du Plateau, du lycée, du centre Ancien» expliquaient ils concernant Vanves. Occasion de faire le point sur le marché de l’ancien aujourd’hui, et du neuf demain  

    «Jouxtant le XVéme arrondissement, Vanves est une ville discréte, niché entre les communes d’Issy et Malakoff. Moins populaire que cette dernière, elle accueille un grand nombre de parisiens et d’issisois ( ?) en quête de prix plus abordable que dans leur ville respective ou d’une pièce supplémentaire pour le même montant »lisait on dans ces magazines  qui relevaient deux phénoménes : un prix moyen au mètre carré dans l'ancien qui dépasse à peine les 6.000€ (selon MeilleursAgents.com), mais bat des records dans les rues qui longe le lycée Michelet  (6800 €/le m2 en moyenne) : une maison de 130 m2, rue Jullien ² a été vendue au prix de 1,5M€,  un 5-piéces rue V.Hugo l’a été à 888 000 €.

    Vanves fait partie des marchés immobiliers porteurs de la petite couronne. «En l'espace d'un an, les prix de la commune ont flambés de 5,5%, un point de plus que la moyenne des Hauts-de-Seine. L'une des raisons : l'existence de grandes surfaces et de maisons de ville, des atouts plutôt rares en banlieue proche. A Vanves, les appartements à partir du T3 sont très prisés par les familles, qui recherchent une résidence principale » expliquait on chez l’agence Laforêt. Dans les autres quartiers prisés, l’Express relevait un 2 piéces lumineux d’une surface de 48m2, en bon état dans un immeuble des années 50 Sur le Plateau, avec ascenseur, mais sans cave, vendu à 301 000 € (6270 €/Le m2). Dans un immeuble des années 30 rue J.BLeuzen, un 3 pîèces de caractére d’une surface de 67 m2 s’est vendu à 395 000 € (5895 € le m2)

     

    A SUIVRE

  • VANVES ET GPSO (Suite et fin) - UN OBJECTIF : L’AIDE A L’HABITAT ET AUX COPROPRIETES DEGRADES

    Deux conseils communautaires se sont tenus autour de la trêve des confiseurs, le 8 Janvier pour procéder à l’installation des représentants des deux nouvelles villes qui ont rejoint GPSO, Velizy et Marnes La Coquette et surtout le le 19 décembre pour examiner 60 délibérations diverses et variées dont une grande partie concernait l’habitat, avec une communication sur le bilan 2012 de l’observatoire de l’Habitat 2012, et les aides consacrés à la réhabilitation de l’habitat dégradé

    MARCHE IMMOBILIER TENDU

    Le plus morceaux a été bien sûr l’habitat et le logement avec la présentation du bilan 2012 de l’observatoire de l’habitat 2012 de GPSO (Grand Paris Seine Ouest) : Cette année là s’est caractérisé par un marché immobilier tendu révélateur de la forte attractivité de son territoire et de sa qualité de vie. Le prix médian d’un appartement ancien s’élévait à 325 800 € (soit 6 260 € le m2), et d’un appartement neuf à 446 000 € (soit 7 920 € le m2). 1795 logements ont été mis en chantier dont 32% sont construits en secteur diffus, c’est à dire hors secteur opérationnel (ZAC…). GPSO comptait 28 112 logements locatifs sociaux soit 19,73%, le développement du parc social constituant un enjeu majeur pour cette communauté urbaine, et notamment pour Boulogne et Ville d’Avray sous la menace de pénalités financières. Les PLH préconisent la réalisation de 625 logements sociaux par an, sachant qu’elle compte 9 690 demandeurs de logements. 75 logements sociaux ont obtenu l’agrément du conseil Général, délégataire des aides à la pierre de l’Etat pour la dernière année en 2012, les subventions accordées par  GPSO aux bailleurs sociaux qui ont portés ces projets s’étant élevés à 2,2 M€. Elle a orienté les bailleurs vers la réalisation de programmes mixant les financements PLAI (8% des logements agrées), PLUS (33%) et PLS (59%).  

    L’HABITAT A VANVES EN 2012

    Vanves avec 27 134 habitants comptait 14 413 logements en 2012 dont 88% de résidence principales (92% de logements collectifs et 8% de logements individuels), 6% de logements vacants, 4% de résidences secondaires et 2% de meublés. Sur ses 14 413 logements, 2 983 sont sociaux soit 23,66%. Le nombre moyen de pièces par logement est de 2,9 à Vanves et leur surface moyenne est inférieure à 54 m2 pour 48 à 51% des logements. 30 logements nouveaux ont été construits en 2012. 319 appartements anciens, 6 appartements neufs, et 20 maisons anciennes ont été vendus en 2012. Le prix médian d’un appartement ancien se monte à 5660 € le m2, d’un appartement neuf à 6 830 € le m2. Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) médian se situe sur le territoire de GPSO se situe entre 27 598 à Vanves et 37 180 € à Ville d’Avray (26 122 € dans le 92). Vanves fait partie des villes qui se caractérisent par un fort taux de locataire (plus de 50%) comme Boulogne et Issy, 

    AIDES A L’HABITAT DEGRADE

    GPSO a refondu les plafonds d’éligibilité des propriétaires occupants pour les opérations Habitat Qualité afin de recevoir les aides de l’ANAH  dont a bénéficié Vanves dans son centre Ancien, et a engagé un diagnostic de l’habitat privé afin d’identifier la présence d’habitat dégradé,  recenser les copropriétés les plus dégradées et cumulant des difficultés sociales, techniques et de gestion (20 à Issy, Meudon et Vanves) afin de leur venir en aide dans le cadre d’un programme OPAH-Copropriété. Ce fut déjà le cas pour le 2 place du Maréchal de Lattre de Tassigny et le 85 rue J.Bleuzen, et ce devait l’être pour les 2 rue Gaudray, 33 rue d’Issy, 14 rue Louis Dadenne et 1 rue Solférino. Enfin, la Communauté Urbaine œuvre en faveur de l’adaptation des logements des personnes âgées et/ou handicapées afin de favoriser leur maintien à domicile : Ainsi GPSO prend en charge l’intervention d’un ergothérapeute au domicile de la personne, puis accorde une aide financière d’un montant de 3000 € pour la réalisation des travaux (11 182 € en 2012 pour un montant global de travaux de 39 905 €. 3 Vanvéens en ont bénéficié au dernier trimestre 2013

    COPROPRIETES DEGRADEES :

    Dans le cadre de l’opération, Habitat Qualité 2012-16 (OHQ), 4 immeubles ont été accompagné dans le cadre du Programme d’Intérêt Général,  3 immeubles sont préconisés pour être accompagnés dans le cadre d’une « OPAH Copropriété » et 11 immeubles repérés en attente de diagnostic à Vanves. Pour  les quatre copropriétés,  2 rue Gaudray, 33 rue d’Issy, 14 rue Louis Dadenne et 1 rue Solférino, les situations sont diverses et semblables à la fois : Tout d’abord une gestion instable avec des changements fréquents de syndics. Et lorsque ce n’est pas un copropriétaire qui fait la loi empêchant toute évolution et tous travaux, ou des copropriétaires qui s’y sont opposés tout en reconnaissant la nécessité de ces travaux, ce sont les impayés de loyers généralement chroniques qui pésent lourds (-jusqu’à 46% dans une copropriété)  ou l’incapacité de certains copropriétaires à financer des quote-parts très importants pour les réaliser, car certains se sont endettés pour acheter leur logement, ou parce qu’il n’y a pas eu anticipation. Ensuite, l’état du bâti réparti pour chaque copropriété entre plusieurs bâtiments avec un bâtiment en façade, une cour… qui peut aller notamment pour l’une des copropriétés, jusqu’à un bâtiment frappé d’un arrêté de péril et d’une interdiction d’habiter à cause de graves désordres structurels. Le constat est similaire pour tous : Mauvais état des façades,  Murs humides, infiltrations par les conduits de cheminées, état de vétusté des réseaux notamment d’alimentation en eau avec du plomb. Enfin, le coût élevé des taux importants à engager sur les parties communes qui se varient là de 24 000 € à  35 000 €, sans parler des parties privatives, l’un des immeubles ayant des familles vivant en précarité énergétique avec des enfants.