L’HABITAT A VANVES : Peu de constructions neuves, quelques transactions dans le privé, presque pas de rotation dans le social

Cette dernière semaine de vacances durant laquelle l’actualité vanvéennes s’est ralentie, est l’occasion de revenir sur certains événements qui ont marqué notre commune. Et notamment le PLH (Plan Local de l’Habitat) de GPSO (Grand Paris Seine ouest) sur lequel le conseil municipal  début février, a donné un avis positif, la plupart des groupes politiques étant d’accord sur le constat et l’objectif  -  99 logements à construire par an dont 25% de logements sociaux –moins sur les actions.  Vanves est l’une des 3 villes de GPSO à avoir la densité la plus élevé avec 16 961 habitants au km2 et 910 logements à l’hectare (alors que la moyenne est de 65 à GPSO et 128 à Paris),  se plaçant entre Boulogne (18 190 habitants au km2) et Issy lesMoulineaux (14 893)

 

Le document de près de 215 pages établi par la Communauté d’Agglomération (PLH 2013-18)  est truffé de chiffres très intéressants sur lesquels le Blog Vanves Au Quotidien reviendra ces jours-ci. L’habitat à Vanves est constitué de 13 988 logements dont 12 488 résidences principales (89%), 436 secondaires (3%), 1064 logements vacants (8%). 13% de ces 13 98 logements sont des studios, 27% des deux pièces, 31% des trois pièces, 29% des quatre piéces et plus. 31% ont été construit avant 1949, 36% entre 1949 et 1974 dont les bâtiments place Kennedy et la résidence des Chariots qui avaient accueillis beaucoup de pieds noirs grâce au maire Plazanet,  26% entre 1975 et 1989 dont tout le quartier du Plateau qui a fait l’objet d’une étude de domanialité récemment, 7% après 1990.

 

Il est vrai que les constructions se sont raréfiés ces dernières années à Vanves : 394 logements ont été construit entre 2000 et 2009 dont 40 ont commencé en 2000, 13 en 2001, 54 en 2002, 12 en 2003, 156 en 2004, année où furent lancé de nombreux projets (Îlots République/Vieille Forge, de la poste place de l’Insurrection, rue de l’Eglise/Gaudray, Louis Blanc/Antoine Fratacci),  7 en 2005, 46 en 2006, 21 en 2007, 14 en 2008 et 31 en 2009,  soit une moyenne de 39 logement par an. Vanves contribue pour 3% de la construction récente sur le territoire de GPSO (2% pour Ville d’Avray, 37% pour Issy avec  l’éco quartier du Fort et 37% pour Boulogne avec le démarrage de la ZAC Seguin-Rives de Seine),  Enfin, parmi les 26 845 vanvéens,  46% sont propriétaires, 29% locataires dans le privé, 21% locataires dans le public, et 4% logés gratuitement.

 

Dans le parc privé (11 011 logements), selon les derniers chiffres datant de 2010, 724 transactions se sont effectuées (6,6%) dont 290 dans l’ancien (2,9%) et 409 dans le neuf et 25 dans des maisons anciennes. Il apparait que le prix mediam dans le neuf était de 124 7000 € soit 6700 € le m2, dans l’ancien de 249 000 € soit 4610 € le m2 (5 840 € le m2 en 2012 soit +4,7%), et 575 000 € pour une maison anciennes. Les acquéreurs étaient surtout des cadres (41%) alors que leur part est faible par rapport aux autres communes de GPSO, ainsi que  des jeunes de moins de 30 ans (16%), beaucoup étant des vanvéens (47%), surtout pour les maisons anciennes,   21% venant d’autres communes des Hauts de Seine, 26% de Paris.

 

Le parc social vanvéen comprend 2 963 logements  (23,55%)  qui se répartissent entre 4 bailleurs sociaux dont 3 privés  : Le logement Francilien (1044 logements) qui est le plus représenté alors qu’il est moins présent ailleurs,  l’OPH 92 (687), Toit et Joie (219), Batigére (190). 47% des occupants sont des ménages à revenus très modestes (inférieur de 60% au plafond PLUS), seuls 15% sont supérieur. 42% des locatataires sont des personnes seules, 24% des couples et 15% des familles monoparentales. Le taux de rotation des appartements est trèsfaibles : 3,8%. Enfon, 3636 logements sont en locations privés (29%) dont plus de 64% de T1 et T2,  ce qui permet parait il des rotations plus rapides, à des loyers de 15,4 € le métre carré.

 

A SUIVRE….

AU CONSEIL MUNICIPAL DE VANVES : Chaud débat sur le PLH (Plan Local de l’Habitat) de GPSO

Le Conseil Municipal du 6 Février 2013 a donné un avis favorable au PLH (Plan local de l’Habitat) de GPSO (Grand Paris Seine ouest) -  les écologistes se sont  abstenus avec Claudine Charfe (PC) – qui prévoit la construction de 90 logements par an à Vanves

 

Ce document de plus de 220 pages donnent des informations très intéressantes sur la situation du logement dans cette communauté d’agglomération (CA) dont fait parti Vanves : Tout d’abord, le marché du logement est extrêment tendu sur ce territoire qui compte 169 587 logements dont 139 696 résidences principales. « L’attractivité du territoire est réelle, mais elle a pour corollaire de participer au maintien de prix élevés sur le territoire ». Il indique que 6863 transactions immobilières ont été enregistrées en 2011, 4340 appartements anciens  (pour un prix médian de  6 150 € le m2  dans GPSO et 5500 € le m2 à Vanves), 2147 appartements neufs (à 7 480 € le m2 dans GPSO et 6600 € le m2 à Vanves), 376 Maisons ( 870 000 € à GPS0 et 850 00 € à Vanves).  Les prix du marché locatif au regard des baux en cours se sutient en moyenne entre 14 et 24 € le m2 (14,7 € le m2 à Vanves). Mécaniquement, la pression est très forte sur le parc social : 8700 demandeurs pour 27 618 logements sociaux (19,5%) avec une faible rotation au sein de ce parc (4,41%). D’autant plus que les logements intermédiaires (PLAI) font défaut. 2 392 logements (1,7% des résidences principales) ont été identifiés comme relevant du parc privé potentiellement indgne.

 

Dans le cadre de la loi du Grand Paris, l’Etat a fixé un objectif de construction de 70 000 logements par an dans la Région dont 2000 pour GPSO, ce qui implique doublement du rythme de construction enregistré sur la décennie 2000 (1135 logements par an) qui se déclinerait en 55% de logement libre (1100),  25% de logement locatif social (500 logement  + 150 logements en acquisition-amélioration), 4% de logement intermédiaire (80), 14% d’accession intermédiaire (280) et 2% d’accession sociale (40). En conséquence, le PLH a défini toute une série d’actions qui se déclinent en 4 volets (programmation, public particulier, améliorer et gérer le parc existant, animer la politique locale de l’habitat) et un programme de 17 actions. Pour Vanves les enjeux sont simples : Construire 90 logements par an, soit plus du doublement du rythme constaté sur les années précédentes, sachant que des projets d’une capacité de 439 Logements ont été recensé sur la durée du PLH  avec un potentiel de 84 logements en diffus. Les logements  sociaux représenteraient 145 logements soit 28% de la construction neuve. « Pour favoriser le parcours résidentiel de ces ménages, il est important de développer des produits intermédiaires, en  locatif avec le prêt locatif intermédiaire comme en accession, avec des produits d’accesion sociale et maîtrisée » indique ce document.

 

Le groupe PS a indiqué qu’il était favorable à ce PLU en constatant que Vanves est la ville qui dispose du plus grand nombre de logements pour une commune. Il a insisté par la voix d’Anne Laure Mondon sur le parcours résidentiel pour accompagner les vanvéens, le taux de 25% de logement sociaux inscrit dans la loi Duflot sur le logement, la territorialisation des objectifs qui impliquera des investissements en équipements. Elle a constaté que le projet du terrain Aristide Briand est recensé avec 100 logements dont 25 sociaux sur lequel « on reste vigilant ». Claire Papy (EELV) n’a pas voté ce PLH « car l’effort pour le logement social est limité à Vanves, alors que beaucoup de logements se construisent. Si elle a 23% de logements sociaux, c’est grâce aux congrégations religieuses, et les 100 Logements de l’avenue du Général de Gaulle sont construit par le Rosier rouge. Quant aux résidences étudiantes, ellles n’ont rien de social ». Ce qui a permis à ClaudineCharfe (PC) d’ironiser sur l’article paru dans le V.I. de Février. « Contrairement aux témoignages dont il fait état, je connais des étudiants pour qui c’est cher, qui ont du mal à faire face ! ».

 

« La crise du logement ne sera pas résolue à Vanves. Elle ne peut pas faire autant qu’elle le souhaite. On s’en sort pas trop mal. Nous avons passé le cap des 27 000 habitants. Nous avons 23,6% de logements sociaux (29823 logements). Le mouvement va encore progresser avec le PLH de GPSO… Mais vous défendez des mesures et des décisions dirigistes. ON parle de mettre en place une AOL (autorité organisatrice du logement) en Ile de france, de mettre la main sur les attributions de logements… mais en même temps, on ne peut pas défendre l’autonomie des communes. En tous les cas, on ne se laissera pas dépouiller de nos pouvoirs et surtout d’être les gardiens de l’équilibre de nos communes. Et on le voit bien avec les communes où il y a de 70 à 80% de logements sociaux » a répondu le maire en refutant le terme « d’aubaine religieuse ! » : « Qu’est-ce qui est religieux chez Simon de Cyréne  (avec sa maison relais pour adultes handicapés construit sur un terrain des Bénédictines ! Et le secours catholique n’est pas une institution religieuse ! Le Rosier Rouge a souhaité construire 120 logements pour de jeunes travailleurs » - « vous êtes de mauvaise foi en attaquant le gouvernement » lui a reproché Valérie Mathey (PS). « A chacun son tour ! On se fait un peu de bien ! »

VANVES ET LES HAUTS DE SEINE : Selon Campagne Logement 92 5% des altoséquanais sont à bas revenus et en difficulté de logement

Le collectif « Campagne Logement 92 » regroupant 19 associations altoséquanaises menée par le Secours Catholique 92 (SC92) a aporté une contribution intéressante au débat sur le logement qui est actuellement au cœur des préoccupations des élus franciliens. Il a présenté lors de sa journée départementale samedi dernier – à laquelle participaient quelques vanvéens dont Claire Papy, élue EELV et Antonio Dos Santos, secrétaire de la Section PS -  un état des lieux effectué par l’observatoire citoyen du mal-logement avec la CAF 92 (Caisse d’allocation Familiale). Et qui devrait bientôt être effectué dans chaque commune par un observatoire citoyen comunal du mal logement.  

 

« Nos permanences voient arriver un grand nombre de personnes en difficulté dont le facteur aggravant est le logement. Alors que plus de 34 000 familles altoséquanaises sont en très grandes difficultés de logement et devraient pouvoir se proposer un logement très social de type PLAI, seulement 400 logements sociaux de ce type sont prévus à la construction chaque année dans le département. Les familles doivent donc développer des stratégies alternatives (hébergement chez un tiers, surpeuplement, taux d’effort de plus de 40%) » indiquait Pierre Calmant, président du Secours Catholique 92 avant de présenter les principaux résultats de cette étude sur le mal logement.

 

Elle montre que le département a connu depuis les années 2000 une croissance importante démographique marquée par l’arrivée d’une population à hauts revenus, dont 90% du nombre de « cadres et professions intellectuelles supérieurs » (+ 88 307)  dont le poids est passé de 17,2% à en 1999 à 22,4% en 2008. Elle s’est accompagnée d’une forte augmentation de la construction portée par l’essor du nombre de propriétaires dont le taux de croissance des dix dernières années a été deux fois plus élevé. «  Pour 100 logements supplémentaires, il y a 64 propriétaires de plus. Ce qui s’est traduit par une hausse importante du prix des logements et des loyers » indique l’étude. Ce qui a eu un impact sur le parc locatif : « le stock de logements privés en location a diminué. Les propriétaires bailleurs ont peu investi dans le logement ou ont préféré les revendre à des accédants à la propriété. Des logements ont été construit, mais peu de PLAI, logements très sociaux (475 PLAI pour 2400 logements sociaux financés) à cause du coût du foncier et la nécessité d’apporter des solutions de logements aux classes moyennes ».

 

Selon l’INSEE, le taux de pauvreté du département  (10%) est plus faible qu’ailleurs (12,5% en Ile de France), alors que la CAF92 le situe à 11,8%, cette population s’étant accrue de 2% entre 2009 (68 416 familles soit 153 899 personnes) et 2011 (71 143 familles comprenant 160 063 personnes). Prés de la moitié sont des personnes isolées, et un quart des familles monoparentales. Les taux de pauvreté dans les communes varient de 25% à Villeneuve la Garenne à 2,8% à Marnes La Coquette avec une forte concentration dans 7 communes (Villeneuve la Garenne, Gennevilliers, Nanterre, Clichy, Bagneux, Colombes, Asnières) qui ont un taux supérieur de 15% rassemblant 27% de cette population et la moitié des personnes vivants dans une famille à bas revenu

 

En s’appuyant sur les données de la CAF92, cette étude indique la situation de logement de ces populations à bas revenus se répartit dans trois situations : Des locataires dans le parc social (20 848), dans le parc privé (19 328) et un tiers de « non bénéficiaire d’aides au logement (27 507) avec le risque pour cette dernière catégorie (39%) qu’elles soient dans des conditions de logement difficile (hôtel meublé, logement insalubre, sur-occupation, non paiement de loyer, logement occupé sans titre, hébergement chez un tiers) sachant que pour celles qui perçoivent le RSA (11 500 familles), 65% des cas sont hébergées  chez des particuliers à titre gratuit et 19% n’ont pas de domicile connu.

 

La CAF92 a permis de connaître le taux d’effort net de ces familles (rapport du loyer augmenté du forfait charge, diminué de l’aide au logement) : « Dans le privé,  50% de ces familles ont un taux d’effort net supérieur à 30% et pour 37% des cas 40% (7% et 4% dans le parc social). Or pour ces 7150 familles à bas revenus (37% de 19 328), vivre avec un taux d’effort net de plus 40%  est une situation de mal logement. Cela veut dire des conditions de vie très difficiles avec des restes à vivre faibles, avec au moindre accident, le risque de tomber dans la spirale des loyers non-payés, de la suppression des aides au logement, du surendettement et du risque d’expulsion » indique t-elle en ajoutant dans ce parc privé, 5700 familles de niveau de revenu un peu supérieur qui ont un taux d’effort net supérieur à 40%. Et en n’oubliant les 9 870 familles à bas revenu ne percevant ni RSA, ni prestations logement. 

 

Ce qui permet de dire au Secours Catholique92 et à la CAF 92 que 34 000 familles (ou personnes seules) à bas revenu sont en difficultés de logement soit 5% des altoséquanais. Et d’alerter les pouvoirs publics en affirmant que « les dispositifs mis en œuvre mésestiment gravement l’ampleur du problème » : Pas suffisamment de construction de PLAI dans le 92 (342 par an). Nombre de ménages inscrits au PDALPD (Plan Départemental d’action pour le Logement des Personnes Défavorisés) insuffisant : 3400 c'est-à-dire 10 fois moins que leur estimation. Procédure DALO loin du compte même si, en 2011,  827 dossiers ont été reconnus « prioritaires » et « urgents » avec 718 relogements. « En réalité ces dispositifs essaient d’apporter, en urgence, une solution aux seules familles en difficultés de logement accidentées » constatent ils.